Certidão de Ônus Reais do Imóvel: o que é, como tirar e o que mudou em 2026
Comprar um imóvel sem consultar a certidão de ônus reais é como aceitar um cheque sem verificar o saldo. O documento pode revelar dívidas, penhoras judiciais, hipotecas bancárias e outros gravames que o vendedor — intencional ou inadvertidamente — deixa de mencionar. Em 2026, com a digitalização avançada pelo Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), solicitar essa certidão ficou mais rápido, mas entendê-la continua sendo essencial.
Este guia foi preparado para qualquer pessoa que esteja na fase de negociação ou due diligence de um imóvel — seja um apartamento residencial, uma sala comercial ou um terreno. Aqui você vai encontrar não apenas a definição do documento, mas uma análise profunda do que cada item significa na prática e como agir caso algo apareça.
O que é a certidão de ônus reais
A certidão de ônus reais é um documento oficial emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente. Ela reproduz o histórico de gravames registrados na matrícula do imóvel: hipotecas, penhoras, usufrutos, alienações fiduciárias, servidões, promessas de compra e venda e qualquer outro ato que limite, onere ou condicione o direito de propriedade.
O fundamento legal está na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), especialmente nos artigos que tratam da publicidade registral. A ideia central é simples: o que foi registrado no cartório tem eficácia perante terceiros. Em outras palavras, se uma hipoteca existe na matrícula do imóvel e você compra o bem sem verificá-la, o banco credor pode executar a garantia mesmo depois da venda.
Ônus não registrado não produz efeito contra terceiros de boa-fé. Mas ônus registrado e não verificado pelo comprador é responsabilidade exclusiva do adquirente. Por isso, a certidão é indispensável.
A certidão não é o mesmo que a matrícula do imóvel. A matrícula é o "prontuário completo" do bem — contém todas as informações desde sua abertura. A certidão de ônus reais pode ser emitida com foco específico nos gravames ativos, tornando a leitura mais objetiva para quem precisa avaliar riscos antes de uma transação.
Quais ônus podem aparecer — e o que cada um significa
Este é o ponto mais crítico para o comprador. Saber que existe um ônus não basta: é preciso entender a natureza jurídica do gravame e as consequências práticas antes de prosseguir com qualquer negociação.
Hipoteca
Garantia real dada ao credor (geralmente um banco) sem transferência da posse. Se a dívida não for paga, o credor pode executar o imóvel judicialmente. É o ônus mais comum em financiamentos.
Alienação Fiduciária
Modalidade mais utilizada em financiamentos imobiliários atuais. O imóvel fica em nome do credor fiduciário até a quitação. Se houver saldo devedor, o imóvel não pode ser vendido sem a anuência do banco.
Penhora
Bloqueio judicial determinado em processo de execução. Um juiz determinou a constrição do imóvel para garantir o pagamento de uma dívida. Transações sobre imóvel penhorado são nulas em relação ao credor.
Usufruto
Direito de usar e gozar de um imóvel alheio. O usufrutuário (geralmente um familiar, por herança) pode morar ou alugar o imóvel mesmo sem ser proprietário. O imóvel pode ser vendido, mas o usufruto persiste.
Servidão
Direito real sobre imóvel alheio para uso específico: passagem de tubulações, acesso a via pública, etc. Permanece mesmo após a venda e vincula o imóvel — não o proprietário.
Compromisso de Compra e Venda
Se já existe um contrato registrado com outro comprador, o imóvel está comprometido. Uma segunda venda pode ser anulada, e o vendedor responde por perdas e danos.
Arresto e Sequestro
Medidas cautelares judiciais que visam a constrição do bem antes do trânsito em julgado de uma decisão. Sinalizam litígios relevantes em andamento.
Direito de Superfície
Autoriza terceiro a construir ou plantar sobre imóvel alheio por prazo determinado. Pode afetar o pleno exercício da propriedade por anos ou décadas.
Um imóvel limpo de ônus vale mais do que o preço pedido. Um imóvel com ônus oculto pode custar muito mais do que o comprador imagina pagar.
Princípio basilar da due diligence imobiliáriaCertidão de ônus reais, matrícula e certidão vintenária: as diferenças que importam
Um erro frequente entre compradores é tratar esses três documentos como equivalentes. Eles se complementam, mas cada um cumpre uma função específica na análise de risco de um imóvel.
| Documento | O que mostra | Período coberto | Quando pedir |
|---|---|---|---|
| Certidão de Ônus Reais | Gravames e restrições ativos sobre o imóvel (hipotecas, penhoras, usufrutos, etc.) | Situação atual, podendo retroagir à abertura da matrícula | Sempre — é o documento principal de due diligence |
| Matrícula do Imóvel (Inteiro Teor) | Histórico completo: cadeia dominial, todas as transmissões, averbações e registros desde a abertura | Do início da matrícula até a data da emissão | Quando há dúvida sobre a cadeia de propriedade ou histórico do bem |
| Certidão Vintenária | Histórico de transmissões e atos registrais dos últimos 20 anos | 20 anos retroativos | Para imóveis com histórico de múltiplas transmissões ou suspeita de vício de origem |
| Certidão de Situação Jurídica | Quadro atualizado e sintético da situação jurídica do imóvel — inclui ônus e restrições | Atual (prazo de emissão: 1 dia útil pelo SREI) | Operações com agilidade, financiamentos e revisões rápidas |
Para uma compra segura, solicite pelo menos a certidão de ônus reais e a matrícula de inteiro teor. Em imóveis com mais de 15 anos ou histórico incerto, acrescente a certidão vintenária. O custo total raramente ultrapassa R$ 400 e pode evitar um problema judicial de dezenas de milhares de reais.
Como solicitar em 2026: online e presencialmente
A digitalização dos cartórios de registro de imóveis avançou de forma significativa com a implementação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), operado pelo ONR — Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis, sob regulação da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ). Desde fevereiro de 2022, todos os cartórios do Brasil são obrigados a estar integrados ao sistema.
Em 2026, a maioria dos estados já permite a emissão de certidões com validade jurídica plena diretamente pelo portal eletrônico, sem a necessidade de deslocamento ao cartório. A certidão eletrônica tem a mesma validade da certidão física, conforme previsto na Lei nº 14.382/2022 e no Provimento CNJ nº 89/2019.
Pelo canal eletrônico (recomendado)
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Acesse o portal do ONR ou do cartório competente
O portal oficial é registrodeimoveis.org.br. Alguns estados têm portais próprios integrados ao SREI. Identifique o cartório onde o imóvel está matriculado — geralmente pelo município e número de matrícula.
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Selecione o tipo de certidão desejada
Escolha "Certidão de Ônus Reais" ou "Certidão de Inteiro Teor" conforme sua necessidade. Tenha em mãos o número de matrícula do imóvel — esse dado é imprescindível e consta nos documentos do vendedor ou no carnê de IPTU.
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Identifique-se e pague os emolumentos
O sistema solicitará CPF ou CNPJ e dados de contato. O pagamento dos emolumentos (taxas tabeladas por lei estadual) pode ser feito via PIX ou boleto. Em São Paulo, os valores variam entre R$ 50 e R$ 180 dependendo do tipo de certidão e número de páginas.
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Receba a certidão com assinatura digital
Certidões eletrônicas emitidas pelo SREI possuem QR Code de verificação e assinatura digital do oficial registrador — têm validade jurídica idêntica ao documento físico. O prazo de emissão para certidões de ônus reais costuma ser de até 5 dias úteis; para a certidão de situação jurídica, o prazo é de 1 dia útil.
Presencialmente no cartório
Para quem prefere o atendimento presencial, basta comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado, informar o número de matrícula e apresentar documento de identificação. Qualquer pessoa pode solicitar — a certidão é pública, conforme o princípio da publicidade registral. O custo e o prazo são os mesmos da emissão eletrônica.
Não sabe em qual cartório o imóvel está registrado? Consulte a Prefeitura pelo número de inscrição do IPTU ou peça ao vendedor a matrícula ou escritura pública anterior. Cartórios de registro de imóveis têm circunscrições específicas por bairro ou região — o imóvel deve ser consultado no cartório competente, não em qualquer cartório.
Prazo de validade e custo
A certidão de ônus reais tem validade de 30 dias a partir da data de emissão. Esse prazo existe porque a situação jurídica de um imóvel pode mudar rapidamente: uma nova penhora pode ser registrada a qualquer momento por ordem judicial, e um financiamento pode ser quitado e cancelado. Portanto, certidões muito antigas não refletem a realidade atual e não devem ser aceitas em transações imobiliárias.
Em operações que se estendem por mais de 30 dias entre a negociação e a assinatura da escritura definitiva, é necessário solicitar uma nova certidão — ou ao menos a certidão de situação jurídica atualizada, cujo prazo de emissão é de 1 dia útil pelo SREI.
Os emolumentos (custos das certidões) são tabelados por lei estadual e variam conforme o estado. Como referência geral em 2026:
| Estado | Certidão de Ônus Reais (estimativa) | Inteiro Teor |
|---|---|---|
| São Paulo | R$ 60 – R$ 120 | R$ 80 – R$ 180 |
| Rio de Janeiro | R$ 70 – R$ 130 | R$ 90 – R$ 200 |
| Minas Gerais | R$ 50 – R$ 100 | R$ 70 – R$ 150 |
| Outros estados | R$ 50 – R$ 200 | Consultar tabela estadual |
* Valores aproximados para 2026. Consulte a tabela de emolumentos do cartório competente para valores exatos.
Marco legal e atualizações regulatórias
O sistema de registro imobiliário brasileiro passou por atualizações relevantes nos últimos anos. Conhecer as principais normas ajuda a entender as mudanças nos processos e nos prazos.
Principais normas que regem a certidão de ônus reais
Lei de Registros Públicos — fundamento do sistema de publicidade registral no Brasil. Define os princípios da continuidade, especialidade, publicidade e prioridade.
Criou o SREI e o ONR, estabelecendo as bases legais para o registro eletrônico de imóveis em todo o Brasil.
Regulamentou o funcionamento do SREI e do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC). Define prazos para emissão de certidões: 5 dias para certidão de ônus reais; 1 dia para certidão de situação jurídica.
Marco do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP). Modernizou procedimentos, eliminou a exigência de reconhecimento de firma em diversos atos e fortaleceu a validade das certidões eletrônicas.
A Lei Geral de Proteção de Dados impõe impactos relevantes sobre a publicidade registral. Cartórios devem equilibrar transparência e proteção de dados pessoais nas certidões.
Erros comuns — e o que eles podem custar
A prática do mercado imobiliário revela padrões recorrentes de negligência documental. Conheça os principais erros e suas consequências.
Aceitar cópia de certidão sem verificar a autenticidade
Certidões físicas devem ser originais ou autenticadas. No caso das eletrônicas, o QR Code emitido pelo SREI permite verificação direta no portal do ONR. Nunca aceite um PDF enviado pelo WhatsApp sem verificar o código de autenticidade — a falsificação de certidões, embora criminosa, ocorre.
Ignorar a certidão porque o vendedor é "de confiança"
Ônus registrados na matrícula independem da boa-fé do vendedor. Uma hipoteca contraída há anos pode ter sido esquecida pelo próprio proprietário. Penhoras judiciais, especialmente as eletrônicas, podem ser registradas rapidamente sem que o devedor tome conhecimento imediato.
Não solicitar nova certidão após prazo de 30 dias
Processos imobiliários demoram. Entre a proposta, a aprovação de financiamento e a lavratura da escritura, podem passar dois, três ou mais meses. Uma certidão emitida no início da negociação pode estar desatualizada na hora de fechar. Uma penhora judicial registrada nesse intervalo pode comprometer toda a operação.
Confundir certidão de ônus reais com a análise de débitos do vendedor
A certidão de ônus reais verifica a situação do imóvel — não do vendedor como pessoa. Para uma due diligence completa, é necessário também verificar certidões negativas de débitos do proprietário (Receita Federal, estadual, municipal, trabalhista e cível), pois dívidas pessoais podem resultar em novas penhoras sobre o imóvel antes que a transmissão seja registrada.
A certidão de ônus reais protege o comprador do passado do imóvel. Mas a proteção completa exige olhar também para o presente do vendedor.
O que fazer se aparecer algum ônus
A existência de um ônus não inviabiliza necessariamente a transação. A conduta correta depende do tipo e da natureza do gravame:
Hipoteca ou alienação fiduciária por financiamento ativo
É possível negociar a sub-rogação (transferência do financiamento ao comprador) ou exigir que o vendedor quite o saldo devedor antes da escritura. Muitos cartórios já permitem a emissão de autorização eletrônica de cancelamento da hipoteca diretamente pelo banco credor no momento da quitação.
Penhora judicial
Aqui a cautela deve ser máxima. É necessário consultar o número do processo, verificar o valor da execução e, preferencialmente, obter a anuência do credor para a venda. Transações realizadas sobre imóvel penhorado sem a concordância do juízo ou do credor podem ser anuladas — e o comprador perde o imóvel e fica na fila de credores.
Usufruto vitalício
O imóvel pode ser vendido, mas o usufrutuário continuará com o direito de uso até seu falecimento. O comprador precisa avaliar se aceita adquirir um bem cujo uso pleno estará condicionado ao fim do usufruto — e negociar o preço em função dessa limitação.
Servidão de passagem ou utilidade
Em geral, não impede a compra, mas deve ser avaliada em detalhes: qual é a extensão da servidão, em que área do imóvel incide e se é compatível com o uso que o comprador pretende dar ao bem.
Perguntas frequentes
Sim. A certidão é pública — qualquer pessoa, física ou jurídica, pode solicitá-la, sem precisar comprovar interesse ou vínculo com o imóvel. Basta ter o número de matrícula. Isso decorre do princípio da publicidade registral, pilar do sistema imobiliário brasileiro.
Sim, desde que emitida pelo SREI com assinatura digital do oficial registrador, conforme o Provimento CNJ nº 89/2019 e a Lei nº 14.382/2022. O documento possui QR Code verificável e é aceito em cartórios, bancos e instituições financeiras.
Imóveis mais antigos podem estar registrados em "transcrições" (sistema anterior às matrículas, criadas a partir de 1976). Nesses casos, é necessário solicitar a certidão de transcrição e, idealmente, iniciar o processo de abertura de matrícula antes da transação. O prazo para emissão pode ser maior (até 5 dias úteis).
Sim. As instituições financeiras que operam com crédito imobiliário exigem a certidão de ônus reais atualizada como parte do dossiê de crédito. É um requisito padrão para Caixa Econômica Federal, bancos privados e cooperativas de crédito. A certidão deve ser recente — geralmente emitida nos 30 dias anteriores à análise.
Sim. O portal do ONR (registrodeimoveis.org.br) é responsivo e pode ser acessado pelo smartphone. Alguns estados oferecem aplicativos próprios. A certidão é enviada por e-mail em formato PDF com assinatura digital — pode ser verificada e compartilhada diretamente do dispositivo móvel.
